LEY DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS

¿Cuál es la Ley que regula esta materia?

La encontramos en la Ley N° 18.101.- Ley que fue modificada en el mes de junio de 2022.

¿En qué consiste el contrato de arrendamiento?

Es un contrato en el que dos partes se obligan recíprocamente, una de ellas (arrendador) a conceder el goce de la propiedad y la otra (arrendatario) a pagar por dicho goce.

¿A qué bienes raíces se aplica esta Ley?

Esta ley rige respecto de los bienes raíces urbanos que se encuentren dentro del radio urbano, como también a viviendas situadas fuera del radio urbano, incluido terrenos, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.

Sin perjuicio de lo anterior, esta Ley no se aplica a bienes raíces ubicados dentro del radio urbano cuya superficie sea superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a este tipo de explotación. Tampoco aplica respecto de: bienes inmuebles fiscales; viviendas que se arrienden por temporadas no superior a 3 meses, por periodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo; hoteles, residenciales y establecimientos similares; estacionamientos de automóviles y vehículos.

 ¿Es necesario escribir el contrato de arrendamiento?

Nuestra legislación no establece como obligación que el contrato se encuentre escriturado, sin perjuicio de esto, es recomendable que conste por escrito, para evitar posibles conflictos entre las partes y es la forma más irrefutable de probar los incumplimientos en caso de que se llegue a Tribunales.

¿Qué se establece en un contrato de arrendamiento?

Se puede establecer todas las cláusulas que las partes estimen pertinentes, sin embargo, lo esencial del contrato de arrendamiento es establecer lo siguiente:

• Individualización de las partes: arrendador (persona propietaria del inmueble o predio) y arrendatario (persona que hará uso de la propiedad).
• Individualización de la propiedad que se arrendará.
• Plazo de duración del contrato.
• Valor de la renta – valor del reajuste y la forma de éste – fechas de pago – forma de pago.
• Si se establece o no garantía y el monto de ésta.
• Obligaciones de cada parte, por ejemplo, establecer que el arrendatario se obliga al pago de los gastos comunes si es que existiesen.
• Causales de terminación del contrato – restitución del inmueble.
• Posibles multas por incumplimientos.
• Otras que estimen las partes.

¿Qué hacer si el arrendatario no paga las rentas?

Las opciones que tiene el arrendador es demandar por el no pago de arriendo, que sería en el fondo un incumplimiento de contractual; si junto con esto, lo que busca el arrendador dejar sin efecto el contrato en sí y recuperar la propiedad, hay que interponer conjuntamente el desahucio del contrato y solicitar el desalojo del arrendatario. 

Importante es indicar que antes de iniciar estos procesos judiciales, hay que enviarle al arrendatario una CARTA DE TERMINO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en la cual el arrendador le informa al arrendatario que, debido al incumplimiento de su parte, desea poner termino anticipado al contrato, estableciendo además plazo para hacer abandono del inmueble.

Este plazo que debe señalarse en la carta de aviso será de 2 meses contado desde que se le notifica la carta, el cual aumentará un mes por cada año completo de arriendo con un máximo de 6 meses, según lo que señala la Ley N° 18.101.-

¿Cuál es la diferencia entre un arriendo y un precario?

La diferencia esencial entre ambos reside en la existencia de un contrato que sirve de titulo para “ocupar” una propiedad. Mientras que en el arrendamiento existe un contrato –el cual puede ser verbal o constar por escrito-, el precario carece de todo título y la justificación es solo la ignorancia o mera tolerancia del dueño de la propiedad.

Sin perjuicio de lo anterior, se establece un mismo procedimiento para ambas acciones, mucho más rápido y eficiente.