ESTUDIO DE TÍTULOS

Un estudio de títulos es el análisis que se realiza respecto de un inmueble para determinar cuál es la situación jurídica de esta propiedad, cuál es su historia y la cadena de propietarios que ésta ha tenido. Este análisis se hace revisando todos los antecedentes que tengan relación con el inmueble, para determinar, entre otros aspectos, quien es el propietario, si se encuentra con hipoteca, es objeto de un juicio, está embargada, etc.

El momento en que más relevancia tiene este Estudio de Títulos, es al adquirir una propiedad, pues así el futuro comprador tiene la certeza de la legitimidad del inmueble, es decir, que el vendedor es el verdadero y único propietario, descartando que se trate de una estafa o que la propiedad tenga algún problema que pueda afectar a futuro, por ejemplo se constituyó una hipoteca, alguna prohibición de celebrar actos o contratos, está embargada, está afecta a expropiación, entre otras situaciones.

Una vez que se ha realizado este estudio de la propiedad, quien efectúa el Estudio de Títulos, debe redactar un informe donde expondrá el resultado de este análisis y en caso de existir alguna situación que pueda afectar a la propiedad, se menciona cómo se pueden corregir esas observaciones.

Por lo que, si están en proceso de comprar una propiedad, SIEMPRE es recomendable hacer este Estudio de Títulos, ya que, si todo está en orden, el futuro comprador tiene la tranquilidad que no llegará otra persona, institución o banco indicando que tiene derecho sobre esa propiedad una vez efectuada la compraventa. Y, en caso de encontrarse algún problema con el inmueble, se podrá regularizar ese problema antes de firmar el contrato.

¿Qué antecedentes o documentos se requieren para hacer este Estudio de Títulos?

Primero hay que hacer la distinción si se trata de una propiedad ubicada en un área urbana o rural y, tomar en consideración a los antecedentes de la parte vendedora.

1.- Respecto de los antecedentes de la parte vendedora, dependiendo si es una persona natural o persona jurídica, hay que solicitar, a lo menos:

1.1.- Respecto de persona natural:

• Copia de su cédula de identidad
• Documento que acredite su estado civil: certificado de matrimonio, unión civil, de viudez o divorcio, declaración jurada notarial de soltería.
• Si se encuentra casada o casado y, dependiendo del régimen patrimonial, se requerirá autorización para vender del cónyuge.

1.2.- Respecto de una persona jurídica:

• Copia de la escritura de constitución de la sociedad.
• Copia de escrituras de modificaciones si existiere.
• Copia donde conste el poder del o los representantes legales de la sociedad.
• Certificado de vigencia de la sociedad y de los poderes del o los representantes legales.

2.- Antecedentes de la propiedad:

• Títulos e inscripciones de dominio de los últimos 10 años.
• Copia de la inscripción de dominio.
• Copia de la escritura de compraventa.
•  Certificado de hipotecas y gravámenes.
• Comprobante del pago de contribuciones.
• Certificado de no expropiación.
• Certificado de no expropiación municipal.
• Certificado del número.
• Certificado de recepción final.
• Certificado de derechos de aseo al día.
• Certificado de avalúo fiscal.

Estos documentos no son taxativos, es decir, se indican solo a modo de ejemplo, ya que la documentación para este estudio dependerá de cada caso en específico.

¿Dónde se pueden obtener los documentos indicados precedentemente?

Toda esta documentación se puede obtener en instituciones públicas, siendo estas: El Conservador de Bienes Raíces; Registro Civil; Municipalidad en donde se encuentre la propiedad; Tesorería General de la República; Servicio de Vivienda y Urbanismo; Servicio de Impuestos Internos.